Продажа доли в квартире предполагает необходимость изучения тонкостей совершения сделки. Все же сумма договорных отношений в этом случае довольна велика, чтобы говорить о важности принятия к учету значимых нюансов. Понимание того, как продать долю в квартире, подразумевает наличие еще большего количества особенностей. Во избежание лишних временных и финансовых затрат каждому заинтересованному лицу необходимо познакомиться с ними.

Порядок продажи доли в квартире

Чтобы сделка была принята регистрирующими органами, важно обеспечить соответствие выполняемых действий конкретной последовательности:

Порядок продажи доли в квартире
  1. В первую очередь необходимо обсудить с другими собственниками жилья их преимущественное право покупки. Если кто-либо из них решит приобрести имущество, то появляется возможность упрощенного порядка оформления. К примеру, нет нужды в письменных уведомлениях.
  2. Если же никто из совладельцев не решился на приобретение, то потребуется составить официальное сообщение о продаже с указанием стоимости и условиях отчуждения.
  3. Если другие собственники никак не ответили на предложение, то понадобится ожидать в течение месяца. При согласии одного из них – можно переходить к оформлению сделки незамедлительно. При отказе всех совладельцев – потребуется получить от них письменный ответ.
  4. При урегулировании вопросов с сособственниками следует переходить к поиску покупателями.
  5. После выбора приобретателя стоит еще раз уточнить все условия договора, составить и заверить у нотариуса документ, закрепляющий законность сделки, и собрать все обязательные бумаги.
  6. Покупателю остается обратиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности на приобретенную долю квартиры.

Инструкция не слишком сложная, если следовать законодательному регламенту. Но в данной процедуре существует немало значимых нюансов, обязательных для принятия к учету, чтобы сделка была признана действительной.

Список необходимых документов

Отдельное внимание для начала важно обратить на требования, предъявляемые к пакету документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН в качестве правоподтверждающей позиции с указанием размера приобретаемой доли;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический паспорт как подтверждение отсутствия незаконных перепланировок;
  • отказы собственников от преимущественного права покупки, оформленные в письменной форме;
  • согласие от супруга/супруги на продажу доли, заверенное нотариусом – актуально, если продавец находится в браке.

Помимо вышеуказанных позиций, могут быть затребованы и иные документы – полный перечень определяется обстоятельствами ситуации. Для их уточнения рекомендуется обратиться к специалисту или самостоятельно со всем вниманием изучить особенности сделки и исследовать выводы из реальной практики таких договорных отношений.

Порядок продажи доли в квартире

Содержание договора купли-продажи

Письменное оформление сделки необходимо в целях обеспечения защиты прав покупателя, продавца и иных причастных лиц. В связи с этим договор в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса.

При обращении к специалисту необходимо взять с собой правоустанавливающие бумаги на недвижимости, а также технические документы. Юрист расскажет об особенностях отчуждения доли в квартире и уточнит перечень дополнительных сведений.

Читайте также:  Как продать квартиру в ипотеке - пошаговая инструкция

Что должно быть указано в договоре

Касательно содержания соглашения:

  • персональные данные о сторонах сделки: ФИО и адрес жительства;
  • сведения об отчуждаемой доле: адрес, размер, кадастровый номер;
  • реквизиты правопотверждающих бумаг: выписка из ЕГРН;
  • подтверждение факта отказа сособственников от преимущественного права;
  • стоимость доли с указанием используемых расчетов;
  • права и обязанности как покупателя, так и продавца;
  • дата оформления и подписи сторон.

Нотариус самостоятельно составляет договор, но все равно необходимо проверить документ на соответствие требований, так как даже при малейшей ошибке Росреестр может отказать в проведении регистрации сделки, что станет причиной возникновения новых временных и финансовых затрат.

Важно: услуги специалиста требуют оплаты, поэтому стоит заранее уточнить необходимую сумму и лицо, которое будет ответственно за проведение расчетов со специалистом.

Что должно быть указано в договоре

Уведомление о продаже

Ключевая особенность отчуждения доли – это необходимость в сообщении совладельцам о намерении заключить сделку. Причем сделать это нужно в письменной форме. В документе обязательно указываются следующие сведения:

  • описание параметров долевой собственности;
  • стоимость и порядок расчета;
  • условия продажи.

Причем все указанные в уведомлении характеристики должны быть соблюдены и при фактическом заключении сделки. Если же договор будет оформлен по иным позициям, то совершенная операция может быть признана недействительной по ходатайству одного из сособственников. То есть отразить в сообщении цену в 1 миллион рублей, а продать за 500 тысяч считается неприемлемым, так как противоречит законным интересам совладельцев.

После вручения уведомления обязательно нужно получить расписку, даже если передача осуществляется при свидетелях – вопрос недвижимости является слишком частым объектом для судебных разбирательств, поэтому важно обеспечить полную защиту собственных прав. Если совладелец уклоняется от получения сообщения, то допустимо отправление документа заказным письмом с уведомлением о вручении.

Нюансы сделки

Особенности продажи доли во многом зависят от трех факторов: было ли получено согласие сособственников, характеристик недвижимого имущества, а также от статуса продавца. Чтобы избежать непредусмотренных затрат, нивелировать претензии со стороны заинтересованных лиц и обеспечить защиту собственных интересов, необходимо изучить нюансы договорных отношений в конкретных случаях.

Когда можно продать долю без согласия других собственников?

Не всегда совладельцы дают разрешение на продажу доли. Не редкость, когда отказ сопровождается угрозами обращения в суд или иными препятствиями. В таких ситуациях можно воспользоваться вариантом отчуждения, когда согласия не нужно – через договор дарения.

Но в таком случае высока вероятность признания сделки недействительной, если заинтересованные лица решат потратить время на установление факта осуществления продажи. Однако сделать это не так просто, при этом нужно будет потратить немало времени и сил. Если сособственники всячески уклоняются от дачи согласия, при грамотном подходе к оформлению дарения можно избежать учиняемых препятствий.

Когда можно продать долю без согласия других собственников
Real estate.

Заключение договора займа

В качестве еще одного эффективного варианта можно выделить заключение договора займа. Суть данного способа заключается в достаточно простой процедуре: продавец «берет» в долг у покупателя определенную сумму, а в качестве обеспечения предоставляет долю в качестве залога. После завершения отведенного срока выплаты происходит передача залога в счет погашения задолженности.

Читайте также:  Как оформить шенгенскую визу через госуслуги - подробная инструкция

Важно: вышеуказанные варианты являются условно законными. То есть каких-либо претензий с юридической стороны не будет предъявлено до тех пор, пока не выявятся доказательства мнимости сделки – в этом случае многое зависит от дотошности совладельцев.

Крайний способ, как продать долю в квартире без согласия, обращение в суд. Актуально, если заинтересованные лица не идут на компромисс. Нужно понимать, что факт судебного разбирательства может отпугнуть потенциального покупателя. И все же гражданин должен обратиться в суд, обеспечив весомыми мотивами иск.

К примеру, он вправе указать о проблемности совместного проживания на одной жилой площади с фактически чужим человеком. В любом случае решение уполномоченных структур во многом зависит от конкретных обстоятельств ситуации. Не редкость, когда разбирательства могут стать причиной возникновения значительных затрат, поэтому два вышеуказанных варианта считаются все же более предпочтительными, хоть и рискованными.

продажа доли без согласия других собственников

Если два сособственника воспользовались правом преимущественной покупки

Продать долю совладельцу проще всего. Деньги будут получены те же самые, не нужно тратить время на поиски покупателя, уведомлять заинтересованных лиц и ждать 30 дней. После согласия можно сразу же идти к нотариусу с документами, после чего зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Однако не всегда удается избежать сложностей. К примеру, продавец владеет 50% квартиры. Два других владельца – по 25%. Оба они согласились на предложение приобрести половину жилья. Законодательство не различает, у кого в такой ситуации право «преимущественнее». Разрешить ситуацию можно тремя способами:

  • провести собрание собственников и мирно урегулировать вопрос;
  • заключить сделку с первым, кто согласился. Проблема в том, что второй может оспорить такое решение;
  • разделить долю в равной пропорции каждому совладельцу.

В любом случае, продавец вправе решать самостоятельно, как продать долю в квартире второму собственнику. Но неудовлетворенный совладелец может чинить всяческие препятствия, вплоть до обжалования результатов сделки, поэтому лучше найти компромисс для всех заинтересованных лиц.

Если квартира приватизирована

Если квартира приватизирована

Право собственности на приватизированное жилье не имеет отличий от права, приобретенного в результате сделки купли-продажи, дарения или иного способа получения собственности во владение. Продать долю в квартире не намного сложнее.

Однако выделение доли в таком имуществе происходит несколько иначе. Изначально жилье оформляется в общую собственность совладельцев – без непосредственного уточнения причитающихся частей. Лишь по желанию заинтересованных лиц происходит определение законной доли. Она может выражаться в дробном расчете.

Допустим, в двухкомнатной квартире имеется два владельца, у каждого права на равную площадь. В таком случае при выделении доли в натуре выходит, что каждый из них получает в пользование одну комнату, а общие помещения остаются в совместном владении. Но при этом учитывается немало обстоятельств.

Читайте также:  Как устроить ребенка в детский сад - подробная инструкция

К примеру, комнаты различаются по метражу. Собственниками являются отец с семьей и одинокий парень. При уточнении доли в натуре большее помещение по решению суда отдается семье, меньшее – парню, хотя правами они обладают равными. Такой подход добавляет дополнительных проблем к отчуждению части недвижимого имущества.

Доля в квартире: как продать несовершеннолетнему

Если в качестве совладельца долевой собственности выступает несовершеннолетнее лицо, то при совершении практически любых операций по отчуждению недвижимого имущества должны быть привлечены сотрудники органов опеки и попечительства.

Если же ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире со своими родителями, обращение в структуры, защищающие интересы несовершеннолетних, не считается обязательным.

При возникновении намерения оформления соответствующих договорных отношений в первую очередь следует проинформировать опеку. При этом они должны получить все сведения, касающиеся сделки, проанализировать их и на основании других значимых обстоятельств вынести решение: будут ли ущемлены интересы ребенка после заключения соглашения.

Доля в квартире: как продать несовершеннолетнему

Отказ в оформлении сделки

При обнаружении фактов, нарушающих права детей, не нужно рассчитывать на успешное проведение операций. Чтобы доказать собственную позицию, продавцу придется обратиться в суд. Но в таких ситуациях получить положительное решение со стороны уполномоченных структур крайне проблематично, так как органы опеки и попечительства обычно просто так не препятствуют договорным отношениям.

Во избежание претензий с их стороны необходимо, чтобы интересы ребенка были соблюдены. То есть после отчуждения доли, он получит аналогичную жилую площадь, условия проживания в которой будут не хуже предыдущих.

К примеру, была продана квартира в столице, а приобретена недвижимость в Подмосковье. Условия и технические требования соблюдены, но стоимость аналогичных долей различается на порядок. Опекой может быть принято решение о выделение величины жилой площади в пропорции по отношению к цене той части, которая присуща для столичной квартиры.

Если же предоставить иное жилье невозможно по вполне уважительным обстоятельствам, на имя несовершеннолетнего лица нужно открыть счет, куда должны быть направлены средства от продажи доли.

Важно: в разрешении вопроса «Как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?» возраст ребенка также имеет значение. Если ему не более 14 лет, то его интересы обеспечивают законные представители. После 14 лет он вправе самостоятельно выражать собственную позицию и принимать участие в сделках, но при этом согласие родителей или опекунов все равно является обязательным.

Если доля квартиры меньше минимальной

Если продаваемая доля меньше минимальной

Положениями законодательства определены минимальные доли на одного человека – норма в Москве составляет 10 м², в других регионах — 12 м². С учетом данных показателей можно сделать такие выводы:

  • в квартирах, площадь которых находится в диапазоне 30–60 м² допустима продажа доли в размере не менее 25%;
  • если площадь 60–120 м², то можно заключать сделки с долей в 10%;
  • при совершении сделки с недвижимым имуществом площадью от 132 м² возможно продать долю в 1/15 от общей величины.

При игнорировании данного условия Росреестр попросту откажет в регистрации прав собственности, признав сделку незаконной.

Выводы

Понимание того, как продать долю в квартире, помогает с оптимизацией затрат сделки. Данная процедура в стандартном рассмотрении не обладает лишними особенностями, однако в случае возникновения проблем с получением согласия от сособственников процесс отчуждения может затянуться надолго.

Необходимость в получении разрешения от всех совладельцев квартиры – главный недостаток продажи доли. Да, можно воспользоваться вариантами дарения или договором займа, но их применение также обладает рядом минусов.

Не редкость, когда вопрос разрешается в ходе судебных разбирательств, так как в России проблема жилья до сих пор остается очень острой. Поэтому продавцу рекомендуется каждое свое действие подкрепить «бумажкой», чтобы при возникновении претензий сразу же предоставить контраргумент.

1
Оставить комментарий

avatar
1 Цепочка комментария
0 Ответы по цепочке
0 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
1 Авторы комментариев
Оксана Авторы недавних комментариев
  Подписаться  
новее старее большинство голосов
Уведомление о
Оксана
Гость
Оксана

Вот на стадии Росреестра как правило и возникают самые большие загвоздки. В свое время, когда просто подавали документы на приватизацию и оформление собственности на это потребовалось несколько дней, побегать, просидеть несколько часов в очередях, и сейчас это не быстрее. А после, не дай бог, какой-то бумажки не досчитаются, заявления будешь переписывать по два-три раза. Через все это прошли. Нет, конечно, ради большого дела можно и потерпеть, но нервы свои подпортишь за это время изрядно. А когда дело касается продажи доли — это вообще конец. Хорошо, если собственника два — договориться проще, сели, решили и все. А если несколько? — наверняка… Подробнее »