Причин продать ипотечную квартиру может быть множество: от нехватки средств на погашение кредита до желания купить квартиру получше. Всякий раз владельцы такой недвижимости сталкиваются с вопросом – как продать квартиру в ипотеке и существуют ли законные способы провести подобную сделку. Закон говорит, что продать такое жильё можно, соблюдая определённые условия.

Права собственника на ипотечную квартиру

Квартира, купленная в ипотеку, переходит в собственность нового владельца в момент подписания кредитного договора, но остаётся под залогом у банка или другой кредитной организации до окончания выплаты долга. Что это означает? Собственник проживает в такой квартире с некоторыми ограничениями: например, перед тем, как продать квартиру, купленную в ипотеку, заёмщик должен сообщить о своём намерении в банк.

Взаимоотношения участников ипотечной сделки регламентированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 31.12.2017). В статье 29 этого документа сказано, что кредитополучатель имеет право использовать квартиру в ипотеке по прямому назначению, т. е. проживать в ней, сдавать в аренду, подселять родственников и т. д. А вот продать квартиру, взятую в ипотеку, без участия кредитора собственник не имеет права. Кроме того, проживая в такой квартире, владелец должен поддерживать в ней порядок и не допускать ухудшения состояния недвижимости (а, значит, и её стоимости) сверх естественного износа.

Согласно ст.37 Закона №102-ФЗ, ипотечное жильё можно продать, обменять, подарить и т. п., но только с согласия залогодателя, т. е. банка. Если владелец такой квартиры проигнорирует это требование, он рискует лишиться жилого помещения: в соответствии со ст. 301 ГК РФ, банк имеет право изъять недвижимость из незаконного владения.

Права собственника на ипотечную квартиру
A model house on white background, chained.

Почему продают квартиры в ипотеке

Владельцы квартир, купленных в ипотечный кредит, чаще всего продают недвижимость с обременением по одной из причин:

  • изменились финансовые возможности. Человек может сменить работу или вовсе её потерять, деньги могут потребоваться на более срочные расходы, например, на лечение и т. д.;
  • собственник имеет возможность улучшить жилищные условия. Владелец квартиры желает сменить жильё на более комфортабельное, не дожидаясь окончания срока действия ипотечного договора;
  • личные обстоятельства – свадьба, развод, переезд в другой город, плохие отношения с соседями и т. д.
Почему продают квартиры в ипотеке

Покупатели ипотечных квартир

В подавляющем большинстве случаев квартиры в ипотеке продаются по сниженным ценам, поэтому первыми реагируют на предложения о продаже такой недвижимости риелторы. Воспользоваться услугами специалиста по недвижимости бывает целесообразно, когда срочно требуются наличные: за квартиру по хорошей цене риелторы часто готовы платить вперёд.

Вторая категория потенциальных покупателей квартир в ипотеке – граждане, желающие купить хорошее жильё недорого, но предпочитающие, чтобы оформлением сделки занимался опытный специалист. Т. е. процедура смены собственника в этом случае также происходит с участием риелтора.

Читайте также:  Как устроить ребенка в школу - перечень необходимых документов

Третью часть претендентов на квартиру в ипотеке составляют, как правило, лица, желающие иметь жильё именно в вашем доме. Если дом находится в престижном районе города, эта категория покупателей, скорее всего, будет самой массовой.

Покупатели ипотечных квартир

Способы продажи квартиры

Если вы решили продать квартиру с обременением, прежде всего, нужно обратиться в банк, предоставивший кредит и определиться, как продать квартиру в ипотеке в вашем случае. Сотрудники банка, как правило, предлагают продажу квартиры:

  • с досрочным погашением задолженности по ипотеке;
  • с погашением остатка долга по ипотеке в ходе сделки;
  • вместе с оставшейся задолженностью;
  • самим банком.

Досрочное погашение

Самым простым и удобным для собственника способом продажи квартиры в ипотеке принято считать вариант с досрочным погашением оставшейся суммы по кредиту. В этом случае владелец жилья должен найти покупателя, который согласился бы уплатить аванс: эти деньги пойдут на погашение остатка ипотеки. Проблема в том, что не всякий покупатель готов пойти на такой шаг, т. к. наличие обременения часто отпугивает потенциальных владельцев. Кроме того, продавец должен подтвердить, что у него имеется достаточно веская причина для продажи, т. к. банку такая операция не очень выгодна.

Если собственнику удалось найти покупателя, согласного заплатить часть суммы вперёд, дальнейшая процедура выглядит следующим образом:

  • банк даёт согласие на проведение операции;
  • определяется сумма оставшейся задолженности;
  • нотариально оформляется договор купли-продажи;
  • из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы, включая владельца;
  • взятый у покупателя задаток вносится в качестве погашения остатка долга по ипотеке;
  • стороны сделки ставят подписи в договоре и переход права собственности оформляется в регистрационной палате;
  • покупатель выплачивает остаток суммы продавцу.

Такой способ продажи квартир в ипотеке используется, чаще всего, при реализации строящегося жилья. Среди преимуществ этого способа – его прозрачность, простота и оперативность. Недостаток – определённый риск для покупателя, который вносит аванс: если в процессе сделки продавец, например, передумает расставаться с жильём, то возвращать деньги придётся через суд.

Покупатели квартир

Погашение в ходе сделки

Если квартира в ипотеке продаётся на условиях погашения долга в ходе сделки, одним из участников процедуры становится банк, предоставивший кредит и получивший залог. При проведении операции в этом случае используются две депозитные ячейки. Последовательность действий на этот раз выглядит следующим образом:

  • владелец жилья получает разрешение банка на продажу квартиры;
  • продавец уточняет размер оставшейся к уплате суммы;
  • покупатель вносит деньги в две депозитные ячейки – одна из них принадлежит банку и здесь размещается сумма, равная остатку долга, во вторую вносится остаток стоимости жилья;
  • происходит оформление договора купли-продажи и регистрация сделки в Росреестре;
  • покупателю вручают залоговое обязательство, а продавец оплачивает остаток задолженности деньгами из первой депозитной ячейки;
  • покупатель получает закладную и освобождается от обременения;
  • продавец забирает деньги из второй ячейки.

Подобная схема является самой популярной на рынке ипотечного жилья. Её главное преимущество – безопасность, т. к. за счёт использования депозитных ячеек банка ни одна из сторон не рискует потерять деньги. Неудобством такой сделки можно считать полный контроль каждой операции со стороны банка, устанавливающего все сроки и даты.  

Погашение в ходе сделки

Продажа с оставшейся задолженностью

Если покупатель не может заплатить за квартиру в ипотеке сразу, у него есть возможность приобрести такое жильё вместе с ипотечным долгом. Это будет гораздо дешевле, но в нагрузку к квартире новый собственник получит обременение в виде оставшегося долга по кредиту. Условия погашения банк определяет исходя из финансовых возможностей покупателя. 

Читайте также:  Как оформить пенсию по инвалидности - советы юриста

Такой способ продажи начинается с подачи запроса на ипотеку в одним из банков (например, в Сбербанке) потенциальным покупателем. Далее следуют стандартные процедурные мероприятия по оформлению ипотечного кредита. Если удаётся найти подходящее жильё, собственник которого занят вопросом как продать квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, дальнейшая процедура упрощается, т. к. не потребуется подключать к переоформлению ещё один банк.

Чтобы продать квартиру в ипотеке с остатком долга, необходимо:

  • уведомить банк о своём намерении;
  • найти покупателя, заинтересованного в покупке квартиры с обременением;
  • оформить договор задатка, в котором указать наименование финансового учреждения, предоставившего средства на ипотеку.

После этого:

  • покупатель делает первый взнос, размер которого должен быть не меньше суммы оставшегося долга;
  • в Росреестр направляется уведомление о снятии обременения с квартиры;
  • покупатель готовит пакет требуемых документов и передаёт бумаги в банк, который предоставляет ему ипотеку;
  • определяется стоимость недвижимости и оформляется договор купли-продажи;
  • в Росреестре регистрируется право собственности на жильё;
  • продавцу выплачивается причитающаяся сумма. 

Такая схема почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Преимущество этого способа – минимальный риск для обеих сторон, т. к. все процедурные шаги происходят с участием банка. Минусы такого метода – это сложности, связанные с поиском покупателя, готового внести остаток ипотечного долга, и с получением разрешения банка на переоформление кредита.

Погашение в ходе сделки

Продажа квартиры банком

Если владелец квартиры в ипотеке утратил возможность погашать кредит или допустил серьёзные нарушения кредитного договора (например, длительное время не платил ежемесячные взносы), банковское учреждение имеет право самостоятельно продать такую квартиру. Подобные торги проходят, как правило, с помощью специализированных интернет-ресурсов. Процедурные мероприятия при этом включают:

  • получение согласия кредитной организации на продажу ипотечного жилья. Чаще всего банки сами предлагают неплатёжеспособному собственнику продать квартиру;
  • документальное оформление условий реализации недвижимости;
  • определение стоимости квартиры;
  • участие в торгах и выбор покупателя;
  • размещение денежных средств в двух ячейках. В первой ячейке хранится сумма оставшегося долга по кредиту, во второй – деньги, причитающиеся продавцу;
  • оформление договора купли-продажи;
  • перерегистрацию права собственности в Росреестре.

В данном случае собственник, чаще всего, не принимает активного участия в торгах и только наблюдает, как банк продаёт квартиру в ипотеке. От продавца требуются его согласие на реализацию квартиры (хотя других вариантов в этой ситуации, как правило, нет) и подписи на документах. Главный недостаток этого способа состоит в том, что продавец получает минимальную сумму денег или не получает вообще ничего.

Продажа квартиры банком

Документы для оформления сделки

Независимо от способа продажи ипотечной недвижимости, собственник должен подготовить пакет требуемых документов, который, как правило, включает:

  • паспорт собственника. Если владельцев несколько, потребуются паспорта каждого из них. Если кто-либо из владельцев не достиг 14-летия, вместо паспорта подаётся свидетельство о рождении;
  • подтверждение права собственности на недвижимость в виде выписки из ЕГРН;
  • технический паспорт продаваемой квартиры. Если у владельца нет этого документа, следует обратиться в БТИ или оформить его через МФЦ;
  • выписку из домовой книги (или справку по форме №9) с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
  • подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам в виде справки из ЖЭКа;
  • если среди владельцев квартиры имеются несовершеннолетние граждане, потребуется согласие на продажу органов опеки. Чаще всего в таких случаях продавец должен доказать, что в результате продажи квартиры жилищные условия ребёнка не ухудшатся;
  • нотариально подтверждённое согласие супруга продавца (даже если брачные отношения расторгнуты), если жильё покупалось в браке;
  • справка о стоимости квартиры. Выдать такой документ может компания, имеющая лицензию на оказание подобного рода услуг.
Документы для оформления сделки

Часто возникающие вопросы при продаже квартиры в ипотеке

У владельцев ипотечных квартир, желающих продать свою недвижимость, возникает множество вопросов, связанных с проведением такой сделки, например: как продать долю квартиры в ипотеке или как продать квартиру в военной ипотеке. 

Читайте также:  Как продать долю в квартире - пошаговая инструкция

Продажа доли квартиры в ипотеке

Если вы являетесь собственником не целой квартиры в ипотеке, а только её части, то, чтобы продать свою долю в недвижимости, вам, прежде всего, потребуется обратиться в банк за соответствующим разрешением. Прежде чем принять решение, банк рассмотрит ваши обстоятельства, например, кто является потенциальным покупателем, имеется ли в квартире доля несовершеннолетнего ребёнка и т. д.

Если нашёлся покупатель вашей доли в ипотечной квартире и банк не возражает против проведения сделки, происходит смена должника и обязательства по кредиту переоформляются на нового собственника. Согласно российскому законодательству, первоочередное право на покупку доли в ипотечной квартире имеет владелец другой доли в этой недвижимости. Например, если брак распался, один из супругов выезжает из квартиры и желает продать свою долю в ней, то первым претендентом на эту долю бывает второй супруг (при условии, что у него есть желание и возможность продолжать выплачивать долг по ипотеке за всю квартиру самостоятельно).

Несколько более сложной бывает процедура продажи доли несовершеннолетнего в ипотечной квартире. Это связано с тем, что разрешение на такую продажу необходимо получить в органах опеки, а для этого потребуется подтвердить, что новое место жительства ребёнка будет не хуже предыдущего.

Продажа доли квартиры в ипотеке

Продажа квартиры в военной ипотеке

Процедурные вопросы, связанные с оформлением военной ипотеки, регламентированы Законом № 117-ФЗ от 20.08.2004. В этом документе говорится о том, что недвижимость, купленная по военной ипотеке, является залогом не только банка, но и Минобороны. В большинстве случаев для продажи такой квартиры необходимо снять с неё обременение, т. е. полностью погасить кредит.

Если у военнослужащего нет возможности выплатить остаток долга одним платежом, он может:

  • оформить нецелевой кредит в том же или другом банке и использовать полученные средства для погашения остатка ипотеки;
  • найти покупателя, согласного погасить долг в счёт стоимости квартиры.
Продажа квартиры в военной ипотеке

После снятия обременения оформляется договор купли-продажи и регистрируется перехо права собственности. Таким образом, чтобы продать квартиру (или её долю) в ипотеке, собственник должен связаться с банком, предоставившим кредит, и получить согласие финансового учреждения на такую сделку.

Способ продажи такого жилья определяется с учётом обстоятельств владельца и условий банка. Если продаётся ипотечная квартира, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется соблюдение дополнительных условий для получения разрешения на продажу органов опеки.     

1
Оставить комментарий

avatar
1 Цепочка комментария
0 Ответы по цепочке
0 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
1 Авторы комментариев
Иван Авторы недавних комментариев
  Подписаться  
новее старее большинство голосов
Уведомление о
Иван
Гость
Иван

Вариант с двумя депозитными ячейками кажется мне самым разумным. В такой ситуации, когда в сделке задействованы крупные суммы, самое главное состоит в обеспечении ее безопасности. И контроль за сделкой со стороны банка как финансовой структуры, не связанной с продавцом и покупателем, представляется скорее достоинством чем недостатком. В любом случае невозможно продать имущество, заложенное банку без активного взаимодействия с ним.